El Banco de la Nación Argentina

Dicho Préstamo está destinado para los siguiente usuarios:

• Público en General.
• Plan Sueldo.
• Empleados del Grupo Nación.
• Convenios con descuento de cuotas en haberes.
• Jubilados y Pensionados.

Características:

Moneda: Pesos.

Monto: Hasta $ 20.000.-

Plazo:

Para clientes que adhieran a un paquete “Cuenta Nación” / “Nación Sueldo” y acepten que las cuotas se debiten en el resumen de la tarjeta de crédito: Hasta 40 meses.
Para las restantes formas de instrumentación: Hasta 24 meses.
Para montos de crédito menores a $ 2.000.- el plazo máximo será de 24 meses para todos los casos.

Interés:

Público en General: 14% TNA Fija
Plan Sueldo: 10% TNA Fija
Convenios con descuento de cuotas en haberes: 10% TNA Fija
Empleados del Grupo Nación: 10% TNA Fija
Jubilados y Pensionados de la ANSES que posean una cuenta Nación Jubilados: 10% TNA Fija
Clientes que acepten que el cobro de la cuotas sea debitado en su tarjeta de crédito: 10% TNA Fija

Gastos de originación: No se perciben.

Gastos por Administración de Cuotas: No se perciben.

Seguro de Vida: Cancelatorio de deuda por fallecimiento del titular, se aplica un cargo mensual a la cuota, calculado sobre el saldo de deuda.
Compañía Nación Seguros S.A. :

Hasta 64 años (inclusive): 0,20% mensual.
De 65 a 79 años (inclusive): 0,40% mensual.

Seguro de Garantía Extendida Opcional: Se aplicará sobre el producto adquirido.

Costo mensual:
Cobertura de 24 meses (1 año garantía de fabrica + 1 año extensión de garantía): $9,02 cada $1.000.-
Cobertura de 36 meses (1 año garantía de fabrica + 2 año extensión de garantía): $12,63 cada $1.000.-

Afectación de Ingresos: Hasta el 30% de los ingresos netos del solicitante.

Cancelación Anticipada Total o Parcial: Podrán aceptarse en cualquier momento sin percibirse comisión alguna.

Cobro de cuotas: 

Con cargo al resumen de la tarjeta de crédito emitida por el Banco de la Nación Argentina. En los casos de clientes de convenios de pago de haberes, jubilados y pensionados y otros casos donde los haberes se depositan en una cuenta de esta Institución, el solicitante deberá prestar conformidad para que el pago de la tarjeta se efectúe con descuento automático en dicha cuenta .
Con débito en la caja de ahorro o en la cuenta donde se perciben haberes.
Con descuento de cuotas en planilla de haberes cuando medien convenios con las empresas u organismos empleadores.

Cargos por Mantenimiento de la Caja de Ahorro: Para los clientes de la cartera abierta tendrá una bonificación del 50% sobre el precio vigente. Actualmente $15.- por mes.
Para convenios de pago de haberes y demás casos donde los haberes del cliente se depositan en una cuenta de esta Institución, la cobranza se implementará con débito en la misma. En todos los casos deberá mediar la correspondiente autorización del cliente.

En las jurisdicciones que correspondan, los clientes deberán abonar los impuestos nacionales y provinciales en las condiciones vigentes.

CUOTAS

Cálculo de la primera cuota cada $1.000.- de préstamo.

Para usuarios Plan Sueldo, Convenios con descuento de cuotas en haberes y Jubilados y Pensionados 10% TNA Fija Meses Capital Interés IVA Seguro de Vida Valor de la primera cuota CFT TNA (1) CFT TEA (2) Usuarios hasta 64 años( inclusive) 12 $79,58 $8,33 $1,75 $2,00 $91,67 14,71% 15,74% 18 $51,72 $8,33 $1,75 $2,00 $63,81 14,71% 15,74% 24 $37,81 $8,33 $1,75 $2,00 $49,90 14,71% 15,74% 30 $29,48 $8,33 $1,75 $2,00 $41,56 14,71% 15,74% 40 $21,17 $8,33 $1,75 $2,00 $33,25 14,71% 15,74% Usuarios 65 a 79 años( inclusive) 12 $79,58 $8,33 $1,75 $4,00 $93,67 17,14% 18,56% 18 $51,72 $8,33 $1,75 $4,00 $65,81 17,14% 18,56% 24 $37,81 $8,33 $1,75 $4,00 $51,90 17,14% 18,56% 30 $29,48 $8,33 $1,75 $4,00 $43,56 17,14% 18,56% 40 $21,17 $8,33 $1,75 $4,00 $35,25 17,14% 18,56% (1) Costo Financiero Total expresado en Tasa Nominal Anual. (2) Costo Financiero Total expresado en Tasa Efectiva Anual. Para el cálculo del CFT se incluye: Capital, Seguro de Vida, e IVA. Préstamos sujetos a las condiciones de aprobación del Banco de la Nación Argentina
Para usuarios Público en General: 14% TNA Fija Meses Capital Interés IVA Seguro de Vida Valor de la primera cuota CFT TNA (1) CFT TEA (2) Usuarios hasta 64 años( inclusive) 12 $78,12 $11,67 $2,45 $2,00 $94,24 19,62% 21,48% 18 $50,25 $11,67 $2,45 $2,00 $66,37 19,62% 21,48% 24 $36,35 $11,67 $2,45 $2,00 $52,46 19,62% 21,48% 30 $28,03 $11,67 $2,45 $2,00 $44,15 19,62% 21,48% 40 $19,76 $11,67 $2,45 $2,00 $35,88 19,62% 21,48% Usuarios 65 a 79 años( inclusive) 12 $78,12 $11,67 $2,45 $4,00 $96,24 22,05% 24,42% 18 $50,25 $11,67 $2,45 $4,00 $68,37 22,05% 24,42% 24 $36,35 $11,67 $2,45 $4,00 $54,46 22,05% 24,42% 30 $28,03 $11,67 $2,45 $4,00 $46,15 22,05% 24,42% 40 $19,76 $11,67 $2,45 $4,00 $37,88 22,05% 24,42% (1) Costo Financiero Total expresado en Tasa Nominal Anual. (2) Costo Financiero Total expresado en Tasa Efectiva Anual. Para el cálculo del CFT se incluye: Capital, Seguro de Vida, e IVA.

Como mencionamos anteriormente, existe un contrato para efectuar los créditos, en este caso hablaremos de las obligaciones de las Partes en un Crédito, es decir, lo que debe hacer el acreditante y lo que debe hacer el acreditado.

Obligaciones del Banco Acreditante:

Efectuar el acreditamiento a favor del cliente en los términos pactados. Con lo que nace para el acreditado un derecho subjetivo patrimonial (o derecho de crédito), que recibe el nombre de Disponibilidad, siendo ésta la facultad de utilización del crédito abierto ya sea de dinero o de firma.
Hacer honor a las órdenes que le imparte el cliente.
Obligación de hacer cumplida conforme al acto de ejecución que el acreditado elija, en el marco de la modalidad de apertura de crédito contratada. Tales como:
Entregando las cantidades de dinero correspondientes, al acreditado o a quien éste indique.
Pagando, en nombre y por cuenta del acreditado, deudas contraídas por éste.
Atendiendo al pago de cheques girados por el acreditado.
Descontando los efectos cambiarios que el acreditado le presente, como portador legitimado.
Aceptando letras de cambio (Ej. Pagarés)
Asumiendo las garantías pactadas en el caso de apertura de crédito de firma (fianzas, avales, prendas, hipotecas, etc.)

Obligaciones del Acreditado:
Pagar una comisión “de cuenta“: Se trata de una suma que percibe el banco por el servicio que presta al abrir el crédito. Tal obligación debe ser atendida aún cuando no utilice, efectivamente, esa pura disponibilidad.

El “quantum” de esta comisión está determinado según el monto de la disponibilidad y en función del plazo convenido para su vigencia, ya que se trata del precio o contraprestación de la concesión de crédito abierto.

Comisiones:

Comisión de Confirmación: Es exigida por algunos bancos. Generalmente es elevada, ya que es un modo de desalentar los pedidos de apertura de crédito provenientes de clientes poco serios.
Comisión Especial: Cuando se trata de créditos para operaciones especulativas, se fija una “provisión” especial cuando los intereses no alcanzan a determinado monto. Tiene carácter de cláusula penal porque las partes determinan convencionalmente el monto del resarcimiento.
Gastos: Paga un porcentaje en concepto de éstos según las características e importancia de la apertura de crédito que contrata.
Intereseses Compensatorios: Son convenidos sobre las sumas efectivamente utilizadas y por el plazo de utilización. Se devengarán desde el día del retiro de las sumas, pero las partes pueden pactar que corran desde una época anterior en los casos llamados de “Pérdida de valor”.

Las partes pueden convenir que estos intereses sean pagados independientemente por el acreditado, en oportunidad de cada clausura o cierre periódico de la cuenta.

Principio de Integridad del pago:

El banco puede rehusarse a recibir pagos parciales (Art. 742 Código Civil)

Apertura de Crédito de firma:

El acreditado debe pagar la obligación contraida por el tercero acreedor y tiene la obligación de liberarlo de las garantías contraidas y de las prestaciones de cualquier naturaleza que surjan del contrato (Art. 505 In Fine Código Civil.)

Si resulta procedente que el acreditante atienda a la traba de una medida cautelar decretada a favor de un tercero sobre las sumas que constituyen la disponibilidad obrante a favor del acreditado.

La figura del Contrato de Apertura de Crédito no está regulada de manera específica por el derecho positivo vigente. Por tal motivo se recurre a la doctrina nacional y extranjera prevaleciente a nivel dogmático y el marco legal de esta figura en el extranjero

Se trata de un contrato por el cual el banco (acreditante) crea una disponibilidad a favor del cliente (acreditado) mediante el pago, por éste, de una comisión. Es un contrato consensual, se perfecciona con el sólo consentimiento de las partes (Art. 1140 Código Civil). Ello origina la obligación del banco de tener a disposición del cliente el acreditamiento concedido debiendo hacer honor a las órdenes que el acreditado puede impartir dentro del término y cuantía convenido.

FASE DE EJECUCIÓN:

Consiste en la utilización efectiva de la abstracta disponibilidad constituida en su favor por el banco acreditante. Es una fase eventual (el acreditado puede o no hacerlo según sus necesidades y no está obligado a disponer del acreditamiento) y se da cuando se celebra el contrato de apertura de crédito con el cliente. En esta fase se llevan a cabo actos o negocios solutorios, siendo los más comunes los siguientes:

Entrega de dinero al acreditado o un tercero que éste indique
Otorgamiento por el banco de garantías de derecho común, afianzando obligaciones contraídas por el cliente (se da sólo en los Contratos de Crédito de Firma).-
Otorgamiento de avales cambiarios.
Aceptación de letras de cambio giradas por el acreditado o a su orden o a la de un tercero.

Elementos del Contrato

• ELEMENTO ESENCIALES

Partes: El acreditante debe ser un banco o conjunto de bancos o ambas partes instituciones bancarias.
Consentimiento: Basta el consentimiento de las partes para el perfeccionamiento del contrato (Art. 1140 Código Civil). Se requiere de dos declaraciones de voluntad recepticias y convergentes (Art. 1137 Código Civil.), exteriorizadas en las formas o modos que admite la ley (Art. 915 a 920 Código Civil.) y dotadas de discernimiento, intención y libertad (Art. 897 Código Civil)
Objeto: Por un lado es la creación de una disponibilidad a favor del cliente (acreditado), a cargo del banco, que se origina al perfeccionarse el contrato y se concreta abriendo el crédito convenido (acreditamiento). Por otro lado es el deber del cliente de pagar una comisión en razón de la contraprestación del banco, que se obliga en vista del pago de una comisión por el servicio que presta. El cliente adquiere la disponibilidad frente al banco y debe en compensación pagar una comisión, que se considera el precio del crédito disponible.

• ELEMENTOS NATURALES

Si es por monto limitado o ilimitado: Tienen por base económica la solvencia económica del cliente y la capacidad financiera del banco en el momento de concretar el compromiso. Tiene importancia para la posibilidad de resolución unilateral del contrato en caso de que nada se hubiera convenido.
Alusión de si ha sido concedido en descubierto o no
Estipulación de si los retiros serán efectuados personal y directamente por el acreditado o serán entregados a terceros.
Mención de la forma como el acreditado podrá disponer del crédito abierto.
Mención a la posibilidad que el retiro sea único o pueda ser fraccionado.
Carácter facultativo de la utilización de la disponibilidad por el acreditado.
Alusión de la obligación de restituír y de pagar intereses y gastos.

La noticia no es de último momento. Más allá del juego de palabras, los datos de la realidad grafican una situación que, lejos de solucionarse, se acentúa con el paso del tiempo para convertirse en el enemigo más directo a vencer por la industria de la construcción. Porque, en la Argentina, el sector representa aproximadamente el 6% del Producto Bruto Interno, es decir genera $ 66.000 de millones de pesos corrientes, según un informe de Corporate Finance LATCO – Deloitte & Touche. Sin embargo, la situación histórica y actual de la Argentina muestra a un actor de la economía que debe enfrentarse con dificultades a la hora de obtener créditos de los bancos.

Si se saca una radiografía para describir al mercado local, no haría falta más que exponer dos puntos clave y contundentes: 1) existen escasas líneas de financiamiento para los proyectos y 2) hay estructuras de repago no acordes a los flujos del proyecto (menos del 6% de la actividad se financia a través de bancos y sólo 2,4% del total de Préstamos del Sistema Financiero está vinculado con la construcción). “Claramente, es una actividad que, por sus características y su efecto multiplicador, dinamiza al resto de los sectores de la economía”, indica el informe.

Por otra parte, describe que, desde el punto de vista financiero y dado que necesita volúmenes importantes de capital que se aplican en distintos momentos como así también el tiempo de retorno de la inversión, en muchos de los países del mundo hay una alta participación del mercado de capitales en la financiación de actividades relacionadas con el sector. No obstante, la situación histórica y actual de la Argentina muestra una industria de la construcción que se “enfrentó” continuamente con dificultades a la hora de obtener financiamiento del sector privado, lo que impide su desarrollo y crecimiento como en el resto del planeta (los casos de Chile, Brasil y México, por ejemplo), y que son vitales para un desarrollo sustentable de la economía en su conjunto.

Confianza, un factor clave

Las diferentes fuentes consultadas de “Area Tres” mencionan una palabra mágica: “confianza”. Quizá, sea la clave por la que ni el sistema financiero, ni los tomadores de créditos, muestren otra actitud. Unos, presentando una mayor oferta y apoyo a la industria. Los otros, manifestando un mayor interés por las diferentes líneas y volcándose a adquirir más propiedades.

José Vargas, director de Evaluecon, alza su voz crítica respecto de las razones que llevan a la falta de crédito: “El oficialismo se llena la boca con la necesidad de que los bancos otorguen préstamos a la producción, que alarguen los plazos para que los deudores puedan comprar maquinaria y pagarla con el producido de su funcionamiento, etc. Naturalmente, por el aumento de la tasa de inflación, el horizonte decisorio se achica cada vez más. Vivimos el minuto a minuto…”, dispara.

Para el economista, en todos los países del planeta (con excepción de Corea del Norte, Cuba y Zimbabwe), las instituciones financieras cumplen dos funciones fundamentales: organizar el sistema de pagos y cobros e intermediar entre los ahorristas y los empresarios. “En nuestro país, desde el año 2002, los bancos se hacen cargo de la primera función, pero de manera no muy alentadora la segunda. Básicamente, porque los depósitos son transaccionales, y bien es sabido que cuando éstos ‘fondean’ créditos a largo plazo, en algún punto estalla la bomba”, se explaya.

¿Por qué se produce esta situación? ¿Cuál es la raíz de la cuestión? Sebastián Laza, economista de la consultora Conexión Financiera, lo responde: “El problema principal es el fondeo de los bancos (sus depósitos), que generalmente son a corto plazo (no más de 1 año promedio); plazo que no se condice con el de un crédito hipotecario, que necesita entre 20 y 30 años”. Desde su visión, esto es lo que, en la jerga, se suele llamar: el “descalce de plazos” de la banca comercial. Y amplía: “Por más que hace más de 15 años que se ha inventado la ‘securitización de hipotecas’, es decir, la posibilidad de que los bancos comerciales vendan sus hipotecas en la bolsa, y así evitar dicho ‘descalce de plazos’; en la Argentina parece que el mecanismo no ha dado frutos suficientes. En síntesis, en parte hay poco financiamiento hipotecario en nuestro país porque hay pocos ahorros a largo plazo que lo financien. Esta es una parte importante del problema, pero no la única…”

Vargas amplía el análisis: “Tiene que ver con dos motivos puntuales:

1) el déficit primario (bien medido) que tiene el gobierno nacional, lo que le quita financiamiento al sector privado, debido a que busca ‘fondearse’ por ‘todos lados’, y 2) el ‘plazo’ de devolución del financiamiento al sector de la construcción. “Financiar a más de dos meses es ‘largo plazo’. Y como está dada la coyuntura económica nacional e internacional (tan volátil), es muy difícil hacer pronósticos en cuanto a la devolución por parte de los ‘clientes bancarios’ de préstamos a largo plazo”, agrega.

Qué pasa en el mundo

Mientras en la Argentina hay pocos jugadores que financian, el crédito bancario es escaso y las estructuras de repago no son acordes con lo que necesitan los flujos del proyecto, la industria vive una situación muy diferente en el resto del planeta. En este caso, se podría decir que marca un rumbo, que de ninguna manera fue “adoptado” a escala local. Por esa razón, el informe de Corporate Finance LATCO – Deloitte & Touche destaca que “podemos decir que el sector inmobiliario argentino es un mercado de ‘equity’ (capital propio) sin el ‘leverage’ (financiamiento) característico de una industria que necesita inversión”. En otras palabras, se enfrenta a un “cepo” del que le resulta difícil desprenderse..

A escala global, la financiación a través del mercado de capitales siempre fue un actor de relevancia, ya que permitió –y permite- el desarrollo de la industria de la construcción de viviendas, oficinas, centros comerciales, departamentos, hoteles, depósitos, bodegas, complejos residenciales, entre otros proyectos. Cabe destacar que, en el mundo, existen normativas específicas e incentivos fiscales para aquellas estructuras que financien la construcción, lo que redunda en un impacto más que positivo en la economía, como consecuencia del lógico efecto multiplicador que genera.

Por caso, Estados Unidos, Gran Bretaña, Australia, Singapur, Japón, Francia y Hong Kong son algunos países que sirven como ejemplo. Allí, existen incentivos fiscales y disminución de restricciones regulatorias para promover la industria. En la Argentina, en cambio, según el estudio de Deloitte & Touche “no sólo no se cuenta con estímulos, sino que existen determinados aspectos que desincentivan ir al mercado de capitales para obtener financiación del sector”. A saber:

* Alta carga fiscal, tanto nacional como provincial que grava los vehículos utilizados para canalizar la inversión y a los inmuebles;

* Impuesto a la transferencia de Inmuebles;

* Impuesto a las Ganancias (incluso sobre ganancias no realizadas);

* Impuesto a los Ingresos Brutos;

* Impuesto a los Sellos;

* Impuesto a los Débitos y Créditos;

* Restricciones al ingreso de capital extranjero (altos niveles de encaje)

Por otra parte, los niveles de “encaje” requeridos a los bancos, de acuerdo con las normativas vigentes de la entidad rectora, actualmente encarecen en por lo menos 1,5 puntos porcentuales la tasa de financiamiento para una inversión de 2 años.

¿Tasas altas o viviendas caras?

La mega devaluación que sufrió el peso en la Argentina, allá por 2002, con la salida de la “convertibilidad” tuvo efectos colaterales que no fueron medidos en su momento, con la dimensión que debía. Uno de los problemas que provocó elevar la brecha entre el tipo de cambio (alto, competitivo, para favorecer a los exportadores) y el poder adquisitivo del asalariado (se “pesificó”). Si bien los sueldos en convenio recuperaron parte de lo perdido (aunque perdió en la carrera contra el dólar), el resto de la sociedad (en especial, los trabajadores que no cuentan con el “paraguas” de un sindicato) vieron de qué manera se alejaba el sueño de acceder a la vivienda propia. A esto se le suma que el precio del metro cuadrado “se dolarizó”. Es decir, mantuvo los niveles que tenía previo a la salida del famoso “1 a 1”. Las consecuencias de esa brecha no pudieron corregirse a lo largo de todos estos años.

Por todo esto, para Laza, el problema no pasa porque las tasas para créditos hipotecarios (“no son altas”, subraya), sino que opina que “apenas superan el dígito”. El economista pone el dedo en la llaga: “La cuestión principal es que, a 20 años de plazo y con niveles de ingreso tan bajos de la gente, el valor de una vivienda nueva parece relativamente muy cara y, así, gran parte de la clase media no califica para un crédito”, indica. El economista insiste en que el Estado “debería subsidiar capital y no sólo interés” en las líneas que presenta (por ejemplo la última del Banco Nación) para que más familias puedan encuadrar (de esta manera, la cuota sería más baja, no sólo la tasa). “Todo esto le quita posibilidades a la industria de la construcción para adquirir un mayor tamaño”, agrega.

Es decir, quienes pueden llegar a acceder a la oferta bancaria es un sector que tiene una disposición a pagar una cuota muy alta (presente y futura), con lo cual las entidades financieras se aseguran la correcta devolución de lo “prestado. “Es cierto que el mercado bancario está sentado en un colchón de liquidez importante, pero esta situación se dio principalmente producto de la mala experiencia que sufrieron los bancos en nuestro país con la crisis 2001. Por eso, hoy las entidades financieras prefieren prestar con la casi seguridad de que los fondos serán devueltos en el futuro, dadas las condiciones económicas imperantes. Para los bancos en la actualidad cabe la siguiente frase “el que se quema con leche, ve una vaca y llora”, subraya Vargas.

La eterna deuda interna

La problemática está al desnudo. El eterno déficit de vivienda, que afecta en mayor medida a los sectores de menores ingresos, es una de las asignaturas pendientes que, no sólo esta, sino ninguna administración pudo resolver. Uno de los intentos más promocionados durante el gobierno de Néstor Kirchner fue el llamado “crédito para inquilinos”, que se trataba de préstamos con cuotas equivalentes al costo de un alquiler, cuando los cálculos demostraban que, con ese monto, no se podía comprar una vivienda equivalente. El plan no tuvo el resultado esperado y sus efectos se diluyeron rápidamente con el tiempo.

Ahora bien, el mes pasado la administración central intentó redoblar la apuesta. A través de su brazo financiero, el Banco Nación lanzó una línea de créditos (bautizada “Casa Propia”) con la tasa de interés más baja del mercado (12,75%) y mejores condiciones para permitirle acceder al financiamiento a mayor cantidad de solicitantes. “Es el mejor producto que hay en el mercado. La tasa es fija para los primeros tres años y variable para el resto. Pero en ese período la persona no estará desprotegida. Cuidamos todos los detalles para que tengan la tranquilidad de que siempre van a poder pagar la cuota, aún cuando la tasa sea variable”, explicó el titular del BNA, Juan Carlos Fábrega. La comparación con el resto de la oferta existente en el mercado no deja lugar a la dudas. Aunque, si se realizan los cálculos correspondientes, el financiamiento del BNA requeriría, para el caso de la compra de una propiedad “chica”, un ingreso familiar mensual “en blanco” de más de 5.000 pesos mensuales. La entidad oficial brinda hasta US$ 80.000, aunque aclaró que financia hasta el 80% de la vivienda. “Si consideramos el salario promedio medido por Evaluecon ($ 2.509 sector formal) en Mendoza, son muy pocas las familias con estas necesidades que van a poder acceder a este tipo de préstamos hipotecarios”, razona Vargas. Por eso, el economista sostiene que esta línea es “sólo un parche”.